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债务骤增参建项目遭点名“千亿新贵”滨江集团的喜与忧

“土豪公司春节放假19天”让滨江集团着实小火了一把,但对滨江集团而言,终于如愿以偿,让“千亿梦”在2019年得以成真。三年前愿望的实现虽然晚了一点,但“终于等到你,还好没放弃。”然而,伴随滨江集团的还有骤增的债务以及其参建项目近期陷入被住建部点名的疑云,这些无不让投资者质疑“千亿”含金量几何

《投资者攻略》吴仪

2019年12月8日,滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团” SZ.002244)销售额达到千亿规模。12月10日,滨江集团董事长戚金兴在媒体恳谈会上宣布了这一好消息。作为浙江本地房企的“传统二哥”,滨江集团得以在今时定格了自己的“高光时刻”。

自2016年提出向“千亿”迈进,近几年,滨江集团发展迅猛,随之而来的是走高的负债;以及助滨江集团圆梦的“合作开发”模式下曝出的质量问题。

“千亿规模”实占40%

在12月10日的媒体恳谈会上,提及“千亿销售额”,滨江集团董事长被问及一个问题:“销售额破千亿的滨江权益占多少?”“40%”——这是滨江集团的答案,“滨江的权益金额400亿”。也就是说,1000亿元的销售额里,来自滨江集团的销售实为400亿元,其余均归属于合作方。

这在公司的财报中也有迹可循,三季报显示,2019年前三季度,公司的投资收益约为3.47亿元,占整体净利润的40%左右。可以看出合作开发项目在滨江集团占有不小的比例。

事实上,滨江集团的权益占比偏低早已不是新鲜事。据克而瑞数据,2016至2018年,滨江集团的合约销售金额分别为330亿元、615.1亿元和850.1亿元,但权益销售金额分别为258.1亿元、260亿元和374.8亿元;2017年和2018年滨江集团销售权益占比分别为42.3%和44%。

滨江集团还提到:“明年滨江的权益将增至50%以上。”但其土地储备中,整体而言,滨江集团所占权益仍依旧不高。2019年上半年,滨江集团新增土储项目15个,仅有2个项目权益比例超过50%(不含50%)。2018年,滨江集团新增土地储备项目26个,其中权益占比超过50%(不含50%)的仅5个。 

值得一提的是,2019年下半年,滨江集团拿地动作不止。据滨江集团公告所示,从7月1日到12月24日,滨江集团共拿地11块。滨江集团对其中10个土地储备项目拥有100%的权益。但同时,滨江集团也提到:“鉴于未来公司可能就项目引入合作者,公司在项目中所占权益比例可能发生变化”。

发展迅速负债走高

自2016年提出“千亿目标”后,近年来,滨江集团蓄力扬帆,销售业绩逐年走高。不过,需要注意到,公司的负债也在逐渐走高。

据公司财报,2019年前三季度,滨江集团总负债为936.38亿元,负债接近千亿;资产负债率为81.38%,较上年同期同比增加1.88个百分点。2016年至2018年,滨江集团的总负债分别为338.12亿元、438.84亿元和682.38亿元;资产负债率分别为68.25%、72.84%和77.94%。负债规模逐年扩大,资产负债率也在不断攀升。

12月7日,滨江集团发布了《关于当年累计新增借款的公告》,公告披露,截至2018年12月31日,公司经审计的借款余额为261.29亿元。 截至 2019 年 11 月 30 日,公司借款余额为 304.27 亿元(未经审计), 公司当年累计新增借款额为 42.98 亿元。

据公司2019三季报显示,滨江集团一年到期的非流动负债,比期初上升了142.02%,由23亿多元,增加到56亿多。同样,其他流动负债,比期初增长了82.66%,从20亿出头,增加到接近38亿元。对此,滨江集团解释为,系一年内到期的应付债券和长期借款增加,以及短期融资因素。

值得一提的是,联合信用评级有限公司发布的对《杭州滨江房产集团股份有限公司公司债权2019年根据评级报告》也提到,“公司在建尚需投资规模较大、规模扩张后难度提升、债务规模快速增长、存在一定债务集中偿付压力。”

参建项目遭点名

除了负债规模增加,近期,滨江集团下属项目质量也遭到质疑。

11月17日,住建部2019年全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查结果显示,浙江省杭州市萧政储出(2018)13号地块二标段工程成为全国违法违规典型通报案例,并被住建部点出多出违规事实。

债务骤增参建项目遭点名“千亿新贵”滨江集团的喜与忧

据萧山区公共资源交易网,2018年3月份,浙江保利房地产开发有限公司以总价100.99亿元竞得上述问题楼盘所在地块,为杭州萧山区首宗“百亿级”宅地。拿地房企表示,项目将由滨江集团等五大企业联合开发。

在萧山区公共资源交易网上还可以看到,2018年9月,杭州保泓房地产开发有限公司(“杭州保泓”)以招标人的身份对浙江省杭州市萧政储出(2018)13号地块二标段完成招标。企查查显示,滨江集团持有杭州保泓18%股份,认缴资金4.62亿元,为杭州保泓参股股东。

此外,上市公司投资者互动信息显示,今年9月20日,关于涉及问题楼盘,有投资者向上市公司提问,询问公司是否从该项目撤资。对此,滨江集团回复称“未从该项目撤资”。

债务骤增参建项目遭点名“千亿新贵”滨江集团的喜与忧

还有媒体报道称,该楼盘业主提供的一份业主代表与开发商沟通会议纪要截图显示,该项目工程、成本及物业都是滨江,有合作框架协议,滨江海岸团队负责(该项目),属于滨江a类项目,所有标段无论具体建筑单位是谁,所有工程质量滨江负责到底。

债务骤增参建项目遭点名“千亿新贵”滨江集团的喜与忧

滨江集团给予媒体方面的回复是,“公司目前在建楼盘多达80余个,其无法确认该楼盘是否为公司代建,需经公司内相关部门确认后方可作官方答复。”

无独有偶,12月18日,有自媒体发文称,滨江集团下属项目江南名府,小区车位降价销售,一反业当初业主购房时限售车位的口径,引起部分业主不满。

债务骤增参建项目遭点名“千亿新贵”滨江集团的喜与忧

一朝成为“千亿新贵”,举杯欢庆之余,如何保持千亿规模并进一步扩张?如何走出杭州进入更广阔市场?以及如何把杠杆平衡问题解决好?这或许都将会是滨江集团下一段里程的新挑战,《投资者攻略》将持续保持关注。(投资者攻略出品)■

 来源:投资者网  责任编辑: 黔小编

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